近年来，随着“三条红线”的出台以及“房住不炒”精神的落实，市场上房地产开发企业进入破产程序的越来越多，而且房地产开发企业破产清算工作难度较一般性企业破产难度大非常多。在绝大部分房地产破产企业中，为处理好破产债权债务，将已预售出去的房屋纳入破产财产有利于将破产企业留下的“烂尾楼”完工，于是有破产管理人对该部分财产纳入破产财产，以合同不能完成、无法实现合同的目的为由决定解除合同，这样做一方面有利于企业的破产清算和让“烂尾楼”完工，有利于防止资源浪费，促进城市发展；但另一方面一概以解除合同来处理，守约人一方的合法利益如何保障？

一、管理人是否有权解除购房合同

（一）《民法典》关于合同履行与解除的规定

1、约定解除。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条规定了约定解除合同的情形。“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。

2、法定解除。《民法典》第五百六十三条规定了合同法定解除的条件，即当存在法定解除的情形时，当事人可以解除合同。具体规定如下：

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

（二）《企业破产法》中合同解除与履行的规定

《企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。

依据上述规定，对于合同的解除，法律规定有约定解除与法定解除，约定解除需双方约定的条件出现并履行通知义务发生解除的效力，法定解除须出现法律规定的五种情形才可以要求解除。而《企业破产法》第十八条仅规定管理人有条件地对未履行完毕的合同有解除权或继续履行权，对于一方已履行完毕的合同并未规定管理人有解除权，应按照《民法典》的相关合同履行及解除的规定行使权利和履行义务。

二、房地产企业破产中管理人解除购房合同是否合理

实务中，破产管理人通常以“双方的合同目的无法达到，基于双方合同履行存在客观不能”为由提出解除合同，这不符合《民法典》第五百六十三条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，实务中绝大部分购房者已经通过银行按揭贷款方式（且银行按揭已全部还清）支付了所涉房屋的全部款项，其购房合同义务已履行完毕，因此并未出现合同约定解除或法定解除的情形，故对于所涉商品房买卖合同，破产管理人并无解除权。破产管理人提出解除合同，适用法律错误，该合同一旦解除，买受人将无法取得所购房屋，买受人只能将购房款及利息申请债权。因购房合同被解除，购房款是否能获得优先受偿权也并无保证，该房地产项目“烂尾”往往多年，买受人购房时的价格与现在的价格相差巨大，利息无法弥补其损失，即使买受人获得优先受偿权，其利息也将在破产受理时起不予计算，买受人的权利将受到巨大的损害。此时如管理人错误适用合同解除权对债权人的权益侵害巨大。

 三、对申报债权不予认定的救济手段与途径

（一）及时申报与提出异议

针对此类案件，作为房屋购买人，首先应向破产管理人申报债权，在债权申报中不能申请金钱债权，而应申报要求管理人继续履行商品房买卖合同、办理不动产权证，交付房屋。在债权申报过程中，有的债权人申报“解除合同”的，如此申报将不利于自己的权益的保护，应引起注意，特别是作为代理人对此应谨慎处理。对于收到管理人向债权申报人发出《债权审查结论通知书》，如不予确认某人的物权请求权时，应按照通知书上所告知的时限提出异议，一般债权审查结论通知书告知的异议时限为5日内，该5日一般为收到通知书之后第2日起算，应在时限内及时提出。否则超过时限，管理人发出的《债权审查结论通知书》将发生法律效力，而《债权审查结论通知书》是否可诉，法律尚无明确规定，因此，超过异议时限，债权人欲提出异议或维权难度将大增或丧失胜诉权。

（二）要求债权人会议核查或直接提起诉讼

债权人提出异议后，管理人对债权人的异议应予以答复，一般会作出复核意见。对于不予答复的，债权人可以在合理的期限内进行催告，催告后仍不答复的，应提起诉讼。对于复核答复维持初核意见的，根据该核查意见上告知“可在收到本核查意见后15日内向某人民法院起诉”或“可在债权人会议核查结束后15日内提起公诉”的内容，应分别作出处理：1．对告知直接起诉的，可以在时限内提起诉讼；2．对可在债权人会议核查结束后15内向法院起诉的答复，我们认为，可以在债权人会议核查结束后视结果向法院起诉，也可以直接向法院起诉。在处理本案的维权时，代理律师是直接向某中级人民法院提起了诉讼而未按管理人答复的在债权人会议核查结束后15日内向法院起诉，我们认为这一处理是正确的，因为管理人的回复债权人会议核查时间未确定，而依据我国《企业破产法》第六十一条第一款规定，债权人会议行使核查债权职权。债权人会议核查债权主要包括三方面的内容，是对债权人的身份、债权的数额和有无财产担保进行调查核实。其内容不包括是否解除合同、继续履行合同的内容，该职责内容是属于管理人的职责范围，而且管理人代表破产企业，其所作出的通知及复核结论具有法律效力，且也只有管理人才是代表破产企业的适格诉讼主体，因此，我们认为，收到此类解除合同、不予认定申报债权的复核意见后可直接向法院提起诉讼。

（三）法院判决结果可能走向

在我们以往的操作案例中，购房者获得最终胜诉的不在少数。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日公告），法院最终将视不同具体情况作出不同的判决结果。

1、如房屋建成或虽未建成但有交付可能性的情况下，法院可判令破产房地产企业继续履行合同，在房屋具备产权登记条件及交房条件时，应协助购房者办理房屋产权证并交付房屋；同时确认购房者对破产房地产企业享有逾期交房违约金的普通债权。

2、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房者可主张全额返还购房款，如购房者属于商品房消费性购房的，购房者可主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

 据我们所知，一般房地产企业破产清算案件中就涉及到几十上百个购房者，如管理人对此均提出解除合同，势必造成大量的诉讼，管理人败诉还需承担巨大的诉讼费，将使本就紧张的破产财产流失，也浪费了大量的司法资源，还拖慢了破产清算的进度。因此，管理人对于此类购房合同的解除应该慎之又慎。