近年来，房地产业矛盾不断累积，融资难度加剧，联保风险蔓延，民间借贷浮现，部分房企出现经营困境，甚至导致楼盘烂尾，“问题楼盘”逐渐成为影响金融安全、经济发展和社会稳定的重大隐患，房企破产案件也随之大幅攀升。

房企破产重整涉及面广、法律关系繁杂、处置结果紧密关乎民生，要想化解矛盾、冲破困局实可谓困难重重！需要我们创新问题处理思路，探索矛盾解决路径。

一、房地产企业破产重整存在的问题

（一）破产重整企业存在的普遍问题

1、调查难，财务状况不清，核实难度较大

企业破产重整关键是要准确调查资产负债情况，摸清企业真实底数，以科学制定重整方案。由于公司历史时间长，经营管理粗放，人员流动频繁，账务记载失真、档案资料欠缺等问题普遍，公司负债、资产及经营数据不准确，导致实际负债并未全部揭露、资产价值严重缩水。此外，破产企业与其下属企业之间存在大量资金往来，资料欠缺难以对应查证，对重整审计与评估工作带来重大挑战。

2、管理乱，经营管理混乱，决策机制失灵

重整受理后，公司继续经营与否、如何维持经营等直接关系到重整的价值及重整程序的推进。随着公司逐步陷入债务困境，公司管理层疲于应付资金周转及应诉等非经营性工作，生产管理、决策及监督机制基本失去作用，如继续维持过去的粗放管理模式，安全生产风险将无法杜绝。

3、分歧大，偿债资源有限，各方冲突激烈

公司进入重整时，银行账户可用资金往往不足，其余资产基本处于冻结受限状态，用于维持职工工资尚显不足，偿债资源十分有限。同时，金融机构、供应商、采购方、施工单位等千余名债权人的诉求不一、不满情绪强烈，并对偿债方式、期限等提出多种要求，债权人诉求众口难调。

4、包袱重，历史问题遗留，情况错综复杂

在公司的发展过程中，积累了许多持续未能解决的历史遗留问题，如拖欠市政水费电费、不公允交易、关联方占用资金、项目保交楼、厂中厂、职工集资、瑕疵资产处置等一系列问题，时间长、情况复杂，处置不当、不及时均可能造成重大社会稳定难题，严重阻碍整体重整工作的顺利推进。

（二）房地产企业破产重整特殊难点

1.“谈破色变”，各方主体对破产不熟悉，沟通协调难。房地产企业破产案件通常会涉及到拆迁户、购房户、施工单位、农民工、银行等主体，不同利益群体之间的利益诉求呈现出差异化乃至冲突化的特征。一方面，房地产企业缺乏通过重整、和解和破产清算程序，实现保护挽救企业以及债权债务清理的意识，导致逐步陷入债务泥潭。另一方面，购房户、债权人等众多群体认为破产就会导致利益受损，“不愿破”现象普遍，各方不能及时采取有效措施，往往丧失企业救治最佳时机。

2.“负债累累”，资产负债结构不合理，资金平衡难。很多房地产企业在行业顺周期时盲目扩张，债台高筑，在行业逆周期时销售收缩，企业现金流跟不上，尤其是中小民营房企融资形势更加严峻，资金链断裂是导致房地产企业崩盘的直接原因。房地产企业一旦因资金链断裂陷入债务危机，往往面临众多诉讼和执行案件，形成恶性循环，企业的银行账户被冻结，土地、在建工程、房屋等资产被查封，更加难以通过自身融资获得后续建设资金。

3.“难为无米之炊”，投资人招募渠道不畅通，融资续建难。因房地产调控政策持续收紧，房地产后续投资人对楼盘建成后市场销售的情绪消极，“问题楼盘”房地产企业金融信用丧失，导致融资困难，招募投资人进程缓慢。很多“问题楼盘”进入程序后迟迟招募不到投资人，甚至出现“无人报名”的情况。缺乏真正的投资人和有效的资金来源，已成为推进化解疑难复杂问题楼盘的重大障碍。

4. “无力自救”，破产企业管理不规范，计划执行难。企业破产法规定重整计划的执行主体为债务人，但一方面，困境房地产企业一旦因资金链断裂陷入债务危机，公司法定代表人被列入失信名单，员工不断流失，基本上已失去了开发、销售、日常管理等正常经营空间和自救能力；另一方面，债权人对原企业基本失去信心，对企业的不信任被无限放大，如由债务人企业执行，可能引发双方之间的冲突，导致重整计划执行出现障碍。

二、如何拓展重整新路径，实现破局

1.“充分沟通，消除疑虑”，破解各方沟通互信难题。针对债务人、购房人、金融机构等对破产重整存在疑虑的情况，推行全流程协商式预重整，建立申请前综合协商、申请后辅助机构选定协商和预重整期间关键事项协商三项机制，充分发挥府院联动机制作用，法院和政府工作专班组织召开听证会、座谈会和研讨会，充分征求各方意见，有效增强各方互信，凝聚各方共识，显著降低破产重整的时间成本和沟通成本。

2.“府院协同，有序清偿”，破解资产流失难题。重整程序中，如何保障债务人的资产安全，避免提前处置或个别清偿影响资产价值最大化，是各方参与人重点关注的难点问题。面对困境房企诉讼执行案件交织、企业资产冻结流失、债权人对企业经营信心不足等多重障碍，法院探索建立重整资产保障机制，统筹破产、执行衔接，对破产受理前已被采取查封、将要处置财产，在重整期间积极与权利人、查封法院进行沟通协调，尽量保持资产的完整性，争取财产处置权，保障重整程序的顺利推进。充分发挥府院联动机制作用，将发现的涉嫌挪用资金的情况反馈给所在地公安机关，合力追缴财产，根据行为性质依法采取不同的司法措施，有效保障债权人合法权益。

3.“续建资金，后进先出”，破解复工续建资金难题。针对项目因资金链断裂导致烂尾，但资产比较优质、销售价值较高的特点，对续建资金适用“后进先出”的投融资模式，充分保障续建主体的投资成本快速收回。在重整阶段，由项目专班根据前期清产核资、续建成本测算结果，指导管理人招募适合的施工方提前垫资建设，使问题楼盘在破产重整受理前实现债权债务明晰，成本前后分离，全面复工续建。

4.“群策群力，合力推进”，破解重整计划执行难题。为解决债务人单一执行模式存在的自主管理和运营能力欠缺、债权人难以建立信任、重整计划难以推动等问题，可尝试创设管理委员会执行模式。由政府工作专班牵头负责，吸纳债权人代表、投资人等成立管理委员会，作为重整计划执行事项的决策机构，并由债权人会议、债务人委托管理委员会负责具体执行事宜，代替原企业决策执行，负责寻找项目融资、协助工程续建、做好偿债分配、配合处理维稳等具体事宜。有效提升各方配合重整计划表决和执行的意愿，推动重整计划快速顺利执行。